Imago Urbis · Cidade e vida cotidiana
Fachadas ativas e a vida nas ruas de Salvador
Como o encontro entre edifícios e calçadas transforma a experiência urbana
Imagine dois percursos de trezentos metros. No primeiro, há uma padaria, portas de casas, uma oficina, uma farmácia, alguém esperando à entrada de um prédio. No segundo, um muro de condomínio, uma rampa de garagem, outra rampa, um estacionamento. A distância é a mesma. A experiência dificilmente será.
Essa diferença ajuda a compreender uma expressão que saiu do vocabulário dos urbanistas e começou a aparecer em planos diretores e anúncios imobiliários: fachada ativa. O nome pode parecer uma novidade técnica. Aquilo que ele procura recuperar, porém, pertence à história mais cotidiana das cidades: edifícios que se abrem para a rua e permitem que a vida de dentro mantenha contato com a vida de fora.
Em Salvador, discutir esse encontro significa discutir uma transformação mais profunda. Em boa parte da expansão urbana das últimas décadas, a rua foi organizada sobretudo como passagem entre destinos. O comércio continuou existindo, as moradias também, mas a relação entre eles passou muitas vezes a depender do automóvel, de grandes percursos e de acessos controlados. Recuperar fachadas ativas interessa porque pode tornar a cidade mais próxima, mais confortável e mais utilizável. Para isso, será necessário cuidar do caminho inteiro, e de quem o percorre.
O que torna uma fachada ativa
Uma fachada participa da vida urbana quando oferece contato efetivo com o espaço público. Entradas acessíveis, aberturas que permitem perceber o que acontece no interior, atividades voltadas para a calçada e uma sequência de oportunidades de acesso ajudam a produzir essa relação. O ponto decisivo está no térreo, onde o edifício encontra o corpo de quem caminha.
Uma padaria cuja porta se abre diretamente para o passeio é um exemplo simples. Uma biblioteca de bairro, uma oficina de consertos, um pequeno consultório ou um equipamento cultural também podem contribuir. Já um estabelecimento cercado por vagas de estacionamento, acessível por uma entrada lateral distante, pode gerar movimento comercial sem oferecer uma boa relação com a rua diante dele.
Há uma diferença entre o sentido urbanístico amplo e a definição legal. Portas de moradias, janelas habitadas e pequenos espaços de transição também podem animar uma rua residencial. Isso não significa que atendam ao enquadramento de fachada ativa usado para conceder incentivos construtivos. Em Salvador, a definição do PDDU associa o instrumento ao uso não residencial no nível do logradouro, com acesso direto e abertura para ele. É uma categoria mais delimitada que a ideia geral de uma frente urbana viva.1
Também convém distinguir fachada ativa, uso misto e fruição pública. Uso misto é a combinação de funções: morar, trabalhar, comprar, estudar. Pode existir num mesmo edifício ou numa vizinhança. Fachada ativa diz respeito à maneira como essas funções se relacionam com a rua. Fruição pública, por sua vez, trata da possibilidade de circulação ou utilização pública de determinados espaços, inclusive em terrenos privados, conforme as condições legais. Um empreendimento pode combinar os três atributos, mas um não assegura os demais.
Uma torre com apartamentos, escritórios e lojas acessíveis apenas por dentro pode ter uso misto e oferecer uma frente pouco convidativa ao pedestre. Uma passagem aberta ao público pode atravessar um quarteirão sem ter atividades ao longo de suas bordas. E uma rua comercial inteiramente fechada depois do expediente pode ser intensamente ativa às três da tarde e bastante deserta às oito da noite.
Uma prática antiga que precisou ser defendida
Jane Jacobs não inventou as fachadas ativas. Muito antes de o termo circular, cidades de diferentes tradições já aproximavam comércio, moradia e circulação. O que se transforma no século XX é o prestígio dessa aproximação diante de modelos que propunham separar funções, ampliar distâncias e organizar o território pela circulação motorizada.
Publicado em 1961, Morte e Vida de Grandes Cidades colocou a observação da rua no centro de uma crítica influente ao planejamento urbano. Jacobs mostrou como a diversidade de usos, os percursos cotidianos e a presença de pessoas em horários diferentes sustentavam relações que não apareciam nos desenhos abstratos de conjuntos e vias. Seus conhecidos “olhos da rua” designam uma atenção informal exercida por moradores, comerciantes e passantes. A vitalidade dependia de uma combinação de condições, não de uma solução arquitetônica isolada.3
Jan Gehl desenvolveu outra contribuição decisiva. Em A Vida Entre Edifícios, publicado originalmente em dinamarquês em 1971, investigou as relações entre espaço e comportamento. Caminhar por necessidade é diferente de escolher ficar, sentar ou conversar; essas atividades opcionais são especialmente sensíveis à qualidade do ambiente. Décadas depois, no artigo Close Encounters With Buildings, escrito com Lotte Johansen Kaefer e Solvejg Reigstad, o térreo aparece como parte crucial desse encontro: suas entradas, detalhes e transições afetam a experiência de quem passa e de quem permanece.45
William H. Whyte, com suas observações sistemáticas de espaços públicos e a publicação de The Social Life of Small Urban Spaces, em 1980, ajudou a consolidar uma disposição semelhante: verificar como as pessoas usam um lugar antes de decidir o que supostamente deveriam fazer nele.6
É nesse movimento crítico, fortalecido desde os anos 1960 e 1970, que se situa a revalorização contemporânea da relação entre edifício e rua. Sua tradução em indicadores, manuais de projeto e instrumentos urbanísticos se amplia depois. Não há uma data única de nascimento da fachada ativa. Há uma prática urbana antiga, uma crítica à sua destruição e um esforço posterior para incorporá-la às regras de produção da cidade.
Por que a diferença importa
O primeiro ganho é bastante concreto: tornar mais útil o percurso a pé. Quando serviços próximos se abrem para o passeio, uma viagem pode resolver várias necessidades. O caminho até o ponto de ônibus pode incluir uma compra ou um pequeno reparo. Essa possibilidade depende da distribuição dos destinos e da qualidade das conexões; a fachada é uma peça dessa acessibilidade cotidiana.
Para quem não dirige, não possui carro ou depende de outra pessoa para se deslocar, pequenas distâncias utilizáveis têm um valor especial. Isso inclui crianças acompanhadas, idosos e muitas pessoas com deficiência. Uma cidade pode oferecer grande quantidade de serviços e, mesmo assim, torná-los trabalhosos de alcançar. A proximidade no mapa só se converte em autonomia quando existe um caminho acessível.
Há também um ganho econômico. Um conjunto de estabelecimentos pode compartilhar o movimento atraído por cada um deles. Quem procura uma loja descobre outra; quem vai ao trabalho reconhece um serviço que poderá utilizar depois. Essa complementaridade é uma forma elementar de economia de aglomeração. Não garante a sobrevivência de cada negócio, mas ajuda a explicar por que a qualidade de uma rua comercial depende de mais do que a competência de seus lojistas.
O problema é que parte desse benefício escapa ao lote. Um proprietário pode economizar com um térreo fechado e transferir ao passeio uma extensão monótona. Outro pode investir numa frente acolhedora e melhorar o percurso também para os vizinhos. Há, portanto, uma razão econômica para coordenar decisões privadas e investimento público: o efeito de cada edifício sobre a rua não termina nos limites da propriedade.
A presença de atividades e pessoas pode ainda favorecer a orientação, o reconhecimento cotidiano e a sensação de segurança. Uma rua onde se percebe a existência de outras pessoas oferece possibilidades de pedir informação, buscar ajuda e reconhecer mudanças na rotina. Mas seria imprudente transformar a intuição de Jacobs numa promessa automática de redução da criminalidade. Movimento, iluminação, vigilância, relações sociais e condições de segurança interagem de formas distintas. Uma rua movimentada também pode ter furtos, assédio e conflitos.
O ganho mais difícil de contabilizar talvez seja a convivência entre desconhecidos. A vida pública não exige amizade entre todos. Ela precisa permitir que pessoas diferentes compartilhem um espaço sem autorização pessoal para estar ali. Uma calçada com atividades, lugares de descanso e passagem desimpedida pode sustentar essa convivência. Para tanto, o direito de permanecer não pode depender de comprar alguma coisa.
A calçada faz parte da fachada
Uma loja aberta diante de um passeio estreito, interrompido por degraus e ocupado por automóveis continua sendo uma loja aberta. Sua contribuição urbana, porém, encontra um limite imediato. A pessoa em cadeira de rodas pode não conseguir chegar à porta. Quem conduz um carrinho de bebê pode ser obrigado a descer à pista. Quem gostaria de parar pode atrapalhar todos os que precisam passar.
Por isso, a fachada deve ser avaliada junto com o espaço à sua frente. Piso regular, continuidade do percurso, travessias seguras, drenagem, iluminação e espaço livre suficiente precisam funcionar em conjunto. A metodologia de caminhabilidade do ITDP Brasil é útil justamente por tratar a experiência do pedestre como uma composição de condições, em vez de reduzi-la à presença de comércio.7
Em Salvador, sombra e proteção contra sol e chuva merecem posição central nessa conversa. Árvores, marquises e toldos bem resolvidos podem tornar um percurso mais confortável. Precisam, entretanto, respeitar a circulação e as características do lugar. Uma superfície envidraçada que recebe sol intenso e termina coberta por películas opacas pode cumprir uma intenção formal e perder a comunicação visual que a justificava. A transparência precisa ser compatível com o clima e com o uso real do imóvel.
O mesmo cuidado vale para as mesas de bares e restaurantes. Elas podem animar a rua, mas não devem consumir o caminho de quem não é cliente. Carga e descarga, lixo, entregas por motocicleta e entradas de garagem também precisam de solução. São atividades necessárias; deixá-las disputar improvisadamente cada metro do passeio prejudica tanto o negócio quanto o pedestre.
Um teste simples ajuda a avaliar um projeto: uma pessoa consegue percorrer aquele trecho, escolher entrar num estabelecimento e, se preferir, seguir adiante ou descansar sem enfrentar barreiras? A qualidade urbana aparece nessa sequência de possibilidades. Uma perspectiva de lançamento imobiliário, com árvores adultas e pessoas distribuídas sobre a imagem, não demonstra que elas existirão.
O que outras cidades permitem aprender
Em Copenhague, a transformação da Strøget em rua de pedestres começou em 1962. O caso tornou-se uma referência pela recuperação de espaço para circular e permanecer. Interessa aqui a combinação entre uma estrutura comercial existente e a mudança nas condições de uso da rua. A intervenção permitiu que as atividades nas bordas encontrassem um espaço público menos subordinado ao automóvel.8
Melbourne oferece uma lição complementar. Os estudos Places for People, desenvolvidos com Jan Gehl a partir dos anos 1990 e retomados em levantamentos posteriores, acompanharam a transformação da área central. A estratégia reuniu moradia, qualificação de espaços públicos, conexões para pedestres e atenção às frentes dos edifícios. A continuidade da observação permitiu examinar resultados e deficiências.9
Não seria correto atribuir a transformação de Melbourne exclusivamente às fachadas. O interesse do exemplo é precisamente mostrar uma política composta. Uma porta voltada para a rua ganha utilidade quando há pessoas vivendo nas proximidades, conexões que as levam até ali e condições para que queiram permanecer. O aprendizado transferível está na articulação e na avaliação, não na reprodução de uma aparência.
No Brasil, a pedestrianização da Rua XV de Novembro, em Curitiba, em 1972, demonstrou cedo a possibilidade de reorganizar uma rua central em torno de quem caminha. O comércio já existente pôde se relacionar com um espaço de circulação e permanência mais amplo. Isso não torna todo calçadão bem-sucedido, nem significa que ruas com fachadas ativas precisem ser exclusivamente pedonais. Tráfego lento, boas travessias e passeios generosos também podem produzir bons resultados.10
São Paulo representa outra dimensão: a incorporação explícita do instrumento ao planejamento recente. O Plano Diretor de 2014 e o zoneamento de 2016 deram projeção à fachada ativa como relação entre usos não residenciais no térreo e o logradouro, associando-a a mecanismos urbanísticos de incentivo e regulação.11
O passo é relevante porque interfere na produção de novos edifícios. Seu resultado, contudo, precisa ser examinado depois da inauguração. As unidades foram ocupadas? As portas ficam acessíveis? Os estabelecimentos atendem à vizinhança? O passeio permite caminhar? São perguntas que Salvador deve fazer aos seus próprios projetos. A aprovação de uma planta é o começo da avaliação, não seu encerramento.
O que Salvador perdeu e o que ainda conserva
A percepção de uma ruptura a partir do final dos anos 1970 e ao longo dos anos 1980 encontra fundamento numa transformação que já vinha de antes. A expansão viária, a implantação de novas centralidades e a mudança de localização de atividades e investimentos alteraram progressivamente a organização de Salvador. O Centro Administrativo, inaugurado em 1972, e o Shopping Iguatemi, em 1975, são marcos desse deslocamento, acompanhado pelo crescimento de bairros e empreendimentos fora do centro tradicional.12
As avenidas de vale têm uma história de planejamento anterior a essa fase, discutida por Antônio Heliodório Sampaio em seus estudos sobre Salvador. Convém separar a origem de uma solução viária das formas de ocupação que se consolidaram depois.13 O problema para o pedestre não é simplesmente a existência de uma avenida no vale. É a combinação entre velocidade, grandes distâncias de travessia, lotes pouco permeáveis, acessos descontínuos e edifícios que oferecem à rua sobretudo muros e garagens.
A leitura proposta aqui é que essa combinação ajudou a transformar a relação entre os destinos urbanos. Em muitos trechos, chegar passou a importar mais do que o percurso entre uma chegada e outra. Isso não significa que toda a cidade anterior fosse confortável ou igualitária. Calçadas precárias, desigualdade e exclusão não começaram com os shopping centers. Significa que uma parte importante da cidade nova deixou de aproveitar as vantagens da continuidade entre edifícios e vida pública.
Também seria equivocado confundir a saída de consumidores de renda mais alta com o desaparecimento de toda vitalidade. Uma rua pode perder prestígio imobiliário e continuar sustentando comércio intenso e relações sociais relevantes. Descrever o centro apenas como lugar que “morreu” costuma apagar quem permaneceu trabalhando, morando e comprando nele.
O Dois de Julho é particularmente instrutivo. A convivência entre moradia, comércio, mercados, bares e relações de vizinhança, reconhecida inclusive nas descrições municipais do bairro, oferece uma referência concreta de proximidade cotidiana.14 Seu interesse não está em constituir um modelo acabado. Está em mostrar que parte daquilo que hoje se tenta obter por incentivos urbanísticos já se organiza ali por meio de usos e relações acumulados ao longo do tempo.
Olhar para o bairro com atenção exige reconhecer também suas dificuldades. A existência de vida nas portas não dispensa acessibilidade, manutenção, drenagem e organização da circulação. Uma intervenção bem conduzida deveria melhorar essas condições e permitir que moradores e pequenos negócios continuassem participando do lugar. Substituir essa trama por uma sequência de estabelecimentos voltados a um único público poderia produzir uma imagem mais uniforme e uma vida urbana menos diversa.
O raciocínio vale para ruas comerciais de bairros populares. Sua intensidade não deve ser romantizada a ponto de justificar a falta de infraestrutura. Tampouco deveria ser tratada como desordem a eliminar antes que a boa cidade possa aparecer. Onde já existem proximidade, portas e clientela, a prioridade pode ser oferecer condições dignas para essa vida urbana funcionar. Os trabalhadores informais precisam participar dessa organização, com espaço e regras compatíveis com a circulação acessível.
O que o PDDU já reconhece
O tema não precisa entrar pela primeira vez na legislação de Salvador. O PDDU de 2016, Lei nº 9.069, inclui a definição de fachada ativa e prevê seu estímulo em diretrizes territoriais. O artigo 171 relaciona a transformação da região do Iguatemi ao foco no pedestre e a usos habitacionais, comerciais e de serviços com fachadas ativas. O artigo 172 também incorpora o instrumento nas diretrizes para Retiro e Acesso Norte.1
A LOUOS, Lei nº 9.148/2016, detalha o tratamento. Seu artigo 100 exige, entre outros requisitos, uso não residencial no térreo, acesso no nível da calçada, altura mínima de 4,50 metros e permeabilidade visual de pelo menos 60% da superfície da fachada. Também disciplina a integração do recuo e impede que a área correspondente seja simplesmente tomada por estacionamento e manobras, ressalvada a hipótese específica prevista na lei. O artigo 106 estabelece incentivo pelo não cômputo de determinadas áreas no coeficiente de aproveitamento, dentro dos limites indicados por zona.2
Portanto, o debate precisa avançar da existência do instrumento para sua aplicação e seus resultados. Quantas frentes foram efetivamente produzidas? Onde estão? Formam percursos contínuos ou aparecem como exceções isoladas? Permanecem acessíveis depois da ocupação? Sem um levantamento, não é possível afirmar quanto a legislação já entregou — nem atribuir todos os problemas à sua ausência.
A revisão das regras também deveria distinguir edifícios novos e adaptação do estoque existente. Parâmetros pensados para novas construções podem criar dificuldades num sobrado antigo ou num imóvel em terreno inclinado. Isso pede soluções específicas, tecnicamente justificadas, que preservem acessibilidade e patrimônio. Salvador não é uma superfície plana sobre a qual se repetem térreos idênticos.
Uma política para ruas reais
Seria pouco sensato exigir uma loja em cada térreo, em qualquer lugar. O comércio depende de moradores, trabalhadores, circulação e capacidade de consumo. Se a oferta de unidades comerciais for imposta sem relação com essa demanda, o resultado pode ser uma sequência de imóveis vazios. A forma arquitetônica pode acolher uma atividade; não tem como decretar sua viabilidade.
Uma política melhor começaria por reconhecer onde existe ou pode existir uma rede de percursos cotidianos: caminhos até estações e pontos de ônibus, conexões entre equipamentos, centralidades de bairro, ruas com mistura de usos já consolidada. Nessas situações, faz sentido coordenar as frentes dos lotes com calçadas, travessias e condições de permanência. Recuperar uma sequência de quarteirões pode ser mais útil do que espalhar bons térreos sem conexão entre si.
Também interessa permitir variedade de tamanhos e adaptações. Uma única unidade comercial muito grande pode reduzir o universo de possíveis ocupantes. Espaços divisíveis, acessos independentes e instalações capazes de receber usos diferentes favorecem mudanças ao longo do tempo. Para a cidade, interessa que o térreo continue encontrando ocupação depois que o primeiro negócio fechar ou se transferir.
A convivência com a moradia deve fazer parte do projeto. Restaurantes precisam resolver exaustão e resíduos; atividades noturnas precisam respeitar limites de ruído; entregas precisam de organização. Defender uso misto não equivale a ignorar conflitos. Resolver esses conflitos permite que a mistura dure, em vez de provocar um movimento posterior de fechamento e segregação das funções.
Há, finalmente, a dimensão social. Uma rua mais agradável pode atrair investimento e valorizar imóveis. Esse ganho é desejável, mas pode pressionar aluguéis e substituir atividades que atendiam a públicos de menor renda. A fachada ativa não é, por si, causa suficiente de gentrificação, tampouco proteção contra ela. Seus efeitos dependem também da política habitacional, da oferta de imóveis, da situação dos inquilinos e das condições de permanência dos negócios locais.
Por isso, melhorar ruas populares deveria vir acompanhado de atenção aos moradores e comerciantes existentes, ampliação de possibilidades de moradia bem localizada e preservação de espaços de uso gratuito. A cidade precisa de bons restaurantes, mas também de serviços comuns, lugares para sentar e percursos que não selecionem usuários pelo poder de compra.
O acompanhamento pode ser simples e público: observar portas realmente utilizadas, unidades vazias, barreiras, movimento em diferentes horários e quem consegue permanecer. Conversar com moradores, lojistas, vendedores, mulheres que atravessam o trecho à noite e pessoas com mobilidade reduzida ajuda a perceber problemas que uma contagem de pedestres não revela. É assim que uma diretriz urbanística pode ser corrigida pela experiência.
Salvador dispõe de uma oportunidade particular. Pode aprender com experiências internacionais e, ao mesmo tempo, reconhecer o conhecimento urbano presente em seus próprios bairros. O Dois de Julho e tantas ruas que ainda aproximam casa, trabalho e comércio não são apenas vestígios de uma cidade anterior. São lugares a partir dos quais se pode projetar uma cidade mais acessível.
O valor de uma fachada ativa se realiza quando alguém consegue sair de casa, alcançar o que precisa, encontrar outras pessoas e voltar com conforto. É nessa escala cotidiana que uma escolha sobre o térreo se transforma numa escolha sobre a cidade.
Fontes e referências · 14 leituras
- Salvador. Lei nº 9.069, de 30 de junho de 2016 — Plano Diretor de Desenvolvimento Urbano. Anexo de conceitos e artigos 171 e 172. Texto legal reproduzido no LegisWeb. Consultar fonte
- Salvador. Lei nº 9.148/2016 — LOUOS. Artigos 100 e 106. Consultada a versão compilada com alterações até 24 de outubro de 2025. O texto descreve esses dispositivos; não constitui levantamento da implementação ou parecer sobre empreendimento específico. Consultar fonte
- Jacobs, Jane. The Death and Life of Great American Cities. Random House, 1961. Em português, Morte e vida de grandes cidades. Referência editorial e apresentação da obra. Consultar fonte
- Gehl, Jan. Life Between Buildings, 1971. Cronologia e contexto do trabalho de Jan e Ingrid Gehl. Consultar fonte
- Gehl, Jan; Kaefer, Lotte Johansen; Reigstad, Solvejg. Close encounters with buildings. Urban Design International, v. 11, p. 29–47, 2006. Versão resumida autorizada em The City at Eye Level. Consultar fonte
- Whyte, William H. The Social Life of Small Urban Spaces, 1980. Apresentação da obra pelo Project for Public Spaces. Consultar fonte
- ITDP Brasil. Índice de Caminhabilidade — Versão 2.0. Ferramenta de avaliação das condições do espaço para pedestres. Consultar fonte
- Global Designing Cities Initiative. Global Street Design Guide. Estudo de caso Strøget, Copenhague. Consultar fonte
- City of Melbourne. Places for People — 2015 study. Relatório municipal que retoma os estudos anteriores e acompanha mudanças no espaço e na vida pública. Consultar fonte
- Prefeitura de Curitiba. Calçadão da Rua XV faz 50 anos. Histórico da intervenção de 1972. Consultar fonte
- Prefeitura de São Paulo. O que a cidade ganha. Explicação dos instrumentos associados ao Plano Diretor de 2014 e ao zoneamento; complementada pela regulamentação de 2016. Consultar fonte 1 · Consultar fonte 2
- Gledhill, John; Hita, Maria Gabriela. Requalificação urbana e despejos em centros novo e antigo de Salvador. Caderno CRH, v. 31, n. 82, 2018. Utilizado para a contextualização das transformações territoriais de Salvador. Consultar fonte
- Sampaio, Antônio Heliodório Lima. 10 necessárias falas — Cidade, arquitetura e urbanismo. EDUFBA, 2010. Discussão da trajetória do planejamento e das avenidas de vale de Salvador. Consultar fonte
- Prefeitura de Salvador. Histórias dos bairros de Salvador — Dois de Julho. Portal Salvador da Bahia. Consultar fonte
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