O Retorno ao Núcleo: O Despertar do Centro Expandido de Salvador como Nova Fronteira Urbana
Esse modelo, embora ainda apresente potencial de desenvolvimento, começa a enfrentar limites cada vez mais evidentes relacionados aos custos de urbanização, à disponibilidade de terrenos estratégicos e, sobretudo, à mobilidade cotidiana. Em contrapartida, as áreas centrais voltam a reunir atributos urbanos que durante décadas permaneceram subaproveitados: acessibilidade, infraestrutura instalada, patrimônio construído, diversidade de usos e proximidade entre moradia, trabalho, cultura e serviços.
É nesse contexto que o Centro Expandido de Salvador, compreendido aqui como o arco urbano que conecta o Santo Antônio Além do Carmo, a Rua Chile, a Praça Castro Alves, a Avenida Lafayette Coutinho (Contorno) e o bairro do Comércio, emerge como uma das áreas mais promissoras para a transformação urbana da cidade.
Mais do que um simples processo de revitalização cultural ou patrimonial, o que se observa é uma reconfiguração gradual da centralidade urbana, com impactos diretos sobre os mercados imobiliário, turístico e cultural.
Como a Transformação Começou
Essa transformação não surgiu de forma repentina. Trata-se do resultado de um processo gradual de acumulação de investimentos públicos, iniciativas privadas e ações culturais que contribuíram para manter vivo o Centro em períodos nos quais a atenção da cidade parecia concentrar-se em outras áreas.
Entre os diversos acontecimentos que marcaram essa trajetória, a recuperação do Cine Glauber Rocha ocupa posição de destaque. Mais do que a reabertura de uma sala de cinema, o equipamento ajudou a restabelecer fluxos urbanos, estimular a permanência de pessoas no espaço público e fortalecer uma dinâmica cultural que se tornou referência para a cidade.
A partir dessa base, novas iniciativas passaram a reforçar o processo de reocupação e valorização do Centro.
A recuperação do Fera Palace Hotel devolveu protagonismo a um dos edifícios mais emblemáticos da arquitetura art déco soteropolitana. Pouco depois, a implantação do Hotel Fasano no edifício histórico de A TARDE, na Praça Castro Alves, consolidou a inserção da região nos circuitos nacionais e internacionais do turismo de alto padrão.
Outro marco importante foi a restauração do Palacete Tira-Chapéu, que ampliou significativamente a oferta de usos culturais, gastronômicos e de convivência, reforçando uma característica essencial dos centros urbanos bem-sucedidos: a mistura de funções e públicos.
Mais recentemente, projetos residenciais de retrofit, como o Gorges Residence, demonstram que o patrimônio construído também pode desempenhar papel relevante na produção de novas moradias e na atração de moradores permanentes para a região. A instalação de galerias de arte, escritórios criativos e empreendimentos ligados à economia cultural reforça ainda mais essa tendência.
Nesse contexto, o processo de concessão do Palácio Rio Branco surge como mais um indicativo de que o ciclo de investimentos no Centro Histórico está longe de se encerrar.
O Papel da Infraestrutura e das Políticas Públicas
Nenhum processo consistente de transformação urbana ocorre exclusivamente pela ação do mercado. A atuação do poder público, seja por meio de investimentos em infraestrutura, seja pela criação de instrumentos de incentivo, desempenha papel decisivo.
Sob a perspectiva da mobilidade, o Centro Expandido tende a consolidar-se como o principal nó de acessibilidade da cidade. A integração entre metrô, sistema de ônibus, transporte marítimo e o futuro VLT amplia significativamente a conectividade regional da área.
A futura operação do VLT, conectando o Subúrbio Ferroviário ao Comércio, possui potencial para redefinir padrões históricos de deslocamento, aproximando áreas tradicionalmente afastadas dos principais polos de emprego, serviços e cultura.
Paralelamente, programas como o Renova Centro buscam reduzir barreiras econômicas para a recuperação de imóveis ociosos e para a produção habitacional na área central. Entre os mecanismos previstos estão incentivos tributários voltados ao retrofit, à reabilitação de edificações existentes e à ocupação residencial do Centro.
Ainda é cedo para mensurar integralmente seus resultados, mas o programa representa um reconhecimento institucional de que a recuperação das áreas centrais exige instrumentos específicos de indução urbana.
Mercado Imobiliário e Nova Economia Urbana
A combinação entre patrimônio arquitetônico, localização estratégica, infraestrutura instalada e incentivos públicos cria condições favoráveis para um novo ciclo de investimentos.
Ao contrário da expansão urbana tradicional, que demanda grandes volumes de infraestrutura nova, o Centro oferece uma base física já consolidada. Em termos econômicos, isso reduz custos de implantação e potencializa ganhos associados à requalificação de ativos existentes.
Mais importante, porém, é o surgimento de uma nova economia urbana baseada na convergência entre turismo, cultura, tecnologia, gastronomia, habitação e serviços especializados.
A presença de equipamentos como o Hub Salvador, o fortalecimento das atividades culturais e a diversificação da oferta turística indicam que o Centro já não depende exclusivamente das funções administrativas e comerciais que historicamente sustentaram sua dinâmica econômica.
Os Riscos da Exclusão
Toda transformação urbana relevante produz efeitos distributivos que merecem atenção.
O debate sobre gentrificação costuma surgir de forma imediata quando áreas centrais passam por processos de valorização acelerada. Em Salvador, essa discussão é necessária, embora deva considerar as particularidades locais.
Diferentemente de áreas densamente ocupadas que passaram por processos intensos de substituição populacional em cidades como Lisboa, Barcelona ou Nova York, parte significativa do Centro de Salvador ainda apresenta imóveis vazios, edificações subutilizadas e grandes estoques de patrimônio sem uso econômico consistente.
Isso não elimina os riscos de exclusão social, mas torna o fenômeno mais complexo do que uma simples substituição de moradores por grupos de renda mais elevada.
O desafio consiste em evitar que a valorização imobiliária produza a expulsão gradual de moradores tradicionais, trabalhadores informais e atividades econômicas populares que historicamente contribuíram para a identidade da região.
O Direito à Cidade como Estratégia de Desenvolvimento
Ao mesmo tempo, a recuperação do Centro oferece oportunidades importantes para ampliar o acesso à cidade.
A melhoria da conectividade regional proporcionada pelo VLT tende a beneficiar especialmente a população residente nos bairros populares do Subúrbio Ferroviário, reduzindo tempos de deslocamento e ampliando o acesso a oportunidades de emprego, cultura e lazer.
O aumento da população residente e da circulação cotidiana também fortalece economias locais baseadas no comércio de rua, nos pequenos serviços e nos negócios de proximidade, contribuindo para uma maior diversidade econômica.
Da mesma forma, espaços públicos qualificados, praças, parques, calçadas, equipamentos culturais e áreas de convivência, funcionam como ambientes de encontro entre diferentes grupos sociais e fortalecem a dimensão democrática da vida urbana.
Para que esses benefícios se consolidem, contudo, será necessário avançar além dos incentivos voltados ao mercado imobiliário. Instrumentos previstos no Estatuto da Cidade, como ZEIS, Zonas Especiais de Interesse Social, programas de locação social e ações de ATHIS, Assistência Técnica para Habitação de Interesse Social, podem desempenhar papel importante na construção de um modelo mais inclusivo de desenvolvimento urbano.
A vitalidade das áreas centrais depende, em última instância, da coexistência entre diferentes faixas de renda, usos urbanos e formas de ocupação.
O Papel da Segurança Urbana
Há ainda uma variável frequentemente subestimada nos debates sobre revitalização urbana: a segurança.
Experiências internacionais demonstram que a recuperação duradoura de áreas centrais depende não apenas de investimentos imobiliários e infraestrutura de transporte, mas também da capacidade de produzir espaços públicos ativos, bem iluminados, permanentemente ocupados e percebidos como seguros.
Nesse sentido, a presença de moradores, trabalhadores, estudantes, turistas e frequentadores ao longo de diferentes horários do dia tende a ser mais eficaz do que soluções baseadas exclusivamente em vigilância ou controle territorial.
A cidade segura é, antes de tudo, uma cidade utilizada.
Considerações Finais
O Centro de Salvador deixou de ser apenas um espaço de memória, contemplação patrimonial ou turismo ocasional. Gradualmente, volta a assumir funções urbanas centrais que historicamente desempenhou ao longo da formação da cidade.
Para investidores, incorporadores e empreendedores, trata-se de uma das mais relevantes oportunidades de transformação urbana atualmente em curso na capital baiana. Para urbanistas, gestores públicos e pesquisadores, o desafio é ainda maior: garantir que esse processo produza uma cidade mais inclusiva, acessível e diversa.
O futuro de Salvador talvez não esteja apenas na expansão para novas fronteiras urbanas, mas também na capacidade de redescobrir e reinventar os territórios que estiveram, durante décadas, no centro de sua própria história.
A questão fundamental não é se o Centro voltará a ser protagonista. Os sinais dessa transformação já estão em curso. O verdadeiro desafio será garantir que essa nova centralidade seja capaz de acolher a diversidade social, econômica e cultural que sempre caracterizou Salvador.
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