Verticalização, patrimônio federal e capacidade urbana na Rua do Barro Vermelho, em Salvador
A disputa em torno dos empreendimentos Infinity Blue e Infinity Sea, previstos para a Rua do Barro Vermelho, no bairro do Rio Vermelho, em Salvador, constitui um dos mais complexos e emblemáticos conflitos urbanísticos recentes da cidade. O caso transcende o licenciamento de dois edifícios residenciais de alto padrão e passou a envolver múltiplas dimensões institucionais, incluindo o direito urbanístico municipal, o direito ambiental, a regulação federal sobre terrenos costeiros e questões técnicas relativas à infraestrutura urbana e à capacidade funcional do sistema viário local.
A construtora OR, antiga Odebrecht Realizações, obteve da Prefeitura de Salvador, por meio da Secretaria Municipal de Desenvolvimento Urbano (SEDUR), alvarás para a construção de duas torres residenciais denominadas Infinity Blue, com 21 andares, e Infinity Sea, com 22 andares. Os projetos se apoiaram nos dispositivos previstos no Plano Diretor de Desenvolvimento Urbano (PDDU) e na Lei de Ordenamento do Uso e da Ocupação do Solo (LOUOS), especialmente no instrumento de incentivo à chamada regeneração urbana, que permite a ampliação do potencial construtivo além do gabarito padrão mediante determinadas condições legais.
No entanto, em decisão proferida em 19 de fevereiro de 2026, a Justiça Federal determinou a suspensão imediata dos alvarás e das obras, estabelecendo multa diária de R$ 500 mil por empreendimento em caso de descumprimento. A decisão apontou risco ambiental potencialmente irreversível e a possibilidade de ocupação ou interferência em bem pertencente à União, em razão da localização dos terrenos na faixa litorânea e de sua relação com a área costeira e com terrenos de marinha.
A controvérsia sobre a natureza jurídica dos terrenos tornou-se um dos pontos centrais do processo. O SPU (Superintendência do Patrimônio da União) havia anteriormente reconhecido que os terrenos eram objeto de aforamento, o que significa que a União detém a nua-propriedade, enquanto o particular possui o domínio útil, mediante pagamento de foro e taxas específicas. Com base nessa condição, a construtora argumentou que seus projetos estavam restritos à área aforada e não invadiam áreas de uso comum do povo, como a faixa de areia.
A decisão judicial federal, contudo, ampliou o escopo da análise ao considerar que o impacto físico e ambiental de construções de grande porte pode extrapolar os limites formais do terreno, afetando diretamente o ecossistema costeiro, considerado patrimônio da União. O SPU foi formalmente intimado a cancelar quaisquer autorizações administrativas relacionadas aos empreendimentos no prazo de 30 dias e a proceder à revisão técnica da demarcação da Linha do Preamar Médio (LPM), referência histórica que define os limites dos terrenos de marinha com base na medição estabelecida em 1831. Caso seja confirmada interferência em área federal não passível de aforamento, os alvarás municipais podem perder validade jurídica.
Além do SPU, outros órgãos também foram diretamente afetados pela decisão judicial. O CREA e o CAU receberam determinação para suspender os registros de responsabilidade técnica (ART e RRT) dos profissionais envolvidos, enquanto a Prefeitura foi obrigada a suspender todos os alvarás emitidos sob pena de sanções adicionais.
O Instrumento da Regeneração Urbana
No plano urbanístico, um dos principais pontos de controvérsia reside na utilização do instrumento de regeneração urbana previsto no Artigo 111 da LOUOS, correspondente ao Artigo 275 do PDDU. Esse dispositivo permite o aumento do gabarito em até 50% quando o projeto substitui edificações consideradas degradadas ou subutilizadas, mediante pagamento de contrapartida financeira conhecida como Outorga Onerosa. A Prefeitura e a construtora sustentam que os projetos atendem plenamente aos critérios legais, configurando uma forma legítima de requalificação urbana e intensificação do uso do solo em área valorizada.
Por outro lado, o Ministério Público e moradores questionam a interpretação do conceito de área degradada, argumentando que residências existentes em terrenos valorizados e plenamente ocupados não podem ser equiparadas a áreas urbanas deterioradas. Para os críticos, a aplicação desse instrumento em bairros consolidados representa uma interpretação extensiva que altera substancialmente o regime de ocupação da orla sem o devido debate técnico e social.
| Categoria | Visão Administrativa / Privada | Visão Jurídico-Ambiental / Social |
|---|---|---|
| Status do Terreno | Área aforada (privada) com limites definidos. | Possível interferência em bem da União e ecossistema. |
| Uso da LOUOS | Regeneração Urbana: requalificação necessária. | Interpretação extensiva do termo "área degradada". |
| Impacto Viário | Baixo impacto (apenas 47 unidades totais). | Alto impacto funcional devido à via sem saída e demanda por serviços. |
| Sombreamento | Impacto residual e restrito a horários específicos. | Risco de alteração do microclima e prejuízo ao uso público da praia. |
Esse modelo de aplicação da regeneração urbana não é exclusivo do caso do Buracão. Em bairros como Stella Maris, Jaguaribe e Piatã, projetos semelhantes utilizaram o mesmo instrumento para ampliar significativamente o gabarito permitido, incluindo autorizações para torres de até 25 andares em determinados trechos da orla, desde que respeitados parâmetros específicos de ocupação do solo, como a redução da área da base construída. Essas experiências anteriores consolidaram um precedente jurídico e urbanístico que passou a influenciar diretamente o licenciamento de novos empreendimentos costeiros.
Paralelamente, o Tribunal de Justiça da Bahia tomou uma decisão relevante em outubro de 2025 ao suspender um dispositivo legal que dispensava projetos enquadrados como regeneração urbana da apresentação de estudos de sombreamento. Essa decisão estabeleceu que todos os novos empreendimentos na borda atlântica devem apresentar análises técnicas que demonstrem os efeitos das construções sobre a incidência solar na faixa de areia e no ambiente urbano adjacente.
A questão do sombreamento constitui um dos principais argumentos ambientais no processo. O Ministério Público aponta que edifícios com mais de 20 andares podem projetar sombra significativa sobre a praia, afetando o microclima local e o uso recreativo do espaço público. A construtora, por sua vez, apresentou estudos técnicos próprios indicando que o sombreamento ocorreria apenas em horários específicos, sem comprometer significativamente o uso da praia ou o equilíbrio ambiental.
Outro aspecto ambiental relevante diz respeito à ventilação urbana. Argumenta-se que a verticalização intensiva pode criar barreiras à circulação natural dos ventos, alterando o conforto térmico e o microclima do bairro. Em resposta, a construtora sustenta que o desenho esguio das torres permitiria a passagem de correntes de ar entre as edificações, reduzindo esse impacto.
Capacidade de Carga e Infraestrutura Urbana
Além das questões ambientais e jurídicas, o caso também envolve uma dimensão fundamental frequentemente menos visível no debate público: a capacidade de carga da infraestrutura urbana local. A Rua do Barro Vermelho apresenta uma condição morfológica específica, sendo uma via sem saída (cul-de-sac), o que limita sua capacidade de absorver fluxos adicionais de veículos e serviços.
A substituição de residências unifamiliares por torres residenciais de grande porte altera significativamente a densidade populacional e a demanda por infraestrutura. Embora a construtora tenha argumentado que o impacto seria limitado por se tratar de apenas 47 unidades habitacionais, análises técnicas indicam que esse número pode corresponder a aproximadamente 150 a 200 novas vagas de garagem, além do aumento do fluxo de serviços, entregas e visitantes. Em uma rua com capacidade restrita de circulação e manobra, esse aumento pode gerar gargalos de mobilidade e sobrecarga funcional.
A infraestrutura subterrânea também constitui um ponto de preocupação. Redes de esgoto originalmente dimensionadas para baixa densidade podem enfrentar sobrecarga significativa, enquanto a impermeabilização intensiva do solo associada à construção de garagens subterrâneas pode alterar o regime de drenagem pluvial e aumentar o risco de alagamentos. Além da mobilidade cotidiana, a geometria da via impõe desafios à segurança operacional, uma vez que o adensamento excessivo pode dificultar a manobra de veículos de grande porte, como caminhões do Corpo de Bombeiros, em caso de sinistros em edifícios de grande altura.
O Estudo de Impacto de Vizinhança (EIV), instrumento previsto no Estatuto da Cidade para avaliar os efeitos de empreendimentos sobre o ambiente urbano, também se tornou objeto de questionamento. O Ministério Público apontou possíveis insuficiências ou ausência de análises aprofundadas sobre o impacto no sistema viário e na infraestrutura urbana. A Prefeitura, por sua vez, adotou critérios técnicos que consideraram o empreendimento compatível com os parâmetros legais vigentes.
Conclusão e Perspectivas
Do ponto de vista institucional, o conflito também envolve uma disputa de competência entre diferentes níveis de governo. A Prefeitura e a construtora defendem que o licenciamento urbanístico é atribuição municipal, enquanto a Justiça Federal assumiu competência com base na possibilidade de impacto sobre bens da União e sobre o ecossistema costeiro, considerado patrimônio nacional. A construtora e a Prefeitura também fundamentam sua defesa no princípio do direito adquirido e na segurança jurídica, argumentando que os projetos foram aprovados em conformidade com a legislação vigente.
No momento atual, as obras permanecem suspensas por determinação judicial federal. O SPU encontra-se em processo de revisão técnica das demarcações territoriais e dos atos administrativos relacionados aos empreendimentos. O caso da Rua do Barro Vermelho tornou-se um ponto de convergência de debates fundamentais sobre o futuro da orla de Salvador, envolvendo questões relativas ao modelo de desenvolvimento urbano, à proteção ambiental, à capacidade funcional da infraestrutura urbana e à articulação entre diferentes esferas de regulação territorial.
Independentemente do resultado final, o episódio representa um marco significativo na relação entre verticalização, legislação urbanística e governança do território costeiro na cidade.
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